Jen málo právních termínů je v běžné řeči více zaměňováno či vůbec nerozlišováno než pojmy „pronájem“, „nájem“ a „podnájem“ bytu. V čem tkví rozdíl mezi nimi a jaká práva a povinnosti jsou s nimi spojena, Vám prozradíme v následujícím článku.
Pojďme začít krátkým shrnutím významu pojmů:
Nájem bytu – vztah mezi Pronajímatelem a Nájemcem, na jehož základě se Pronajímatel zavazuje dočasně přenechat byt Nájemci k užívání a Nájemce se zavazuje Pronajímateli platit nájemné.
Pronájem bytu – slangový výraz užívaný pro nájem bytu odvozený od osoby pronajímatele. Nejedná se ovšem o právní pojem, a to i přestože je v praxi hojně užíván.
Podnájem bytu – pojem odlišný od nájmu bytu, často s ním nesprávně zaměňovaný. Na rozdíl od pronájmu se jedná o právní pojem. Jedná se o situaci, kdy Nájemce (tedy ten, kdo má byt v nájmu) dále podnajme byt třetí osobě, tzv. Podnájemci
Ale teď již k detailnějšímu rozboru odlišností nájmu a podnájmu bytu.
Zákonnou úpravu nájmu obecně nalezneme v Občanském zákoníku v § 2201 a násl. a speciální úpravu nájmu bytu poté v § 2235 a násl.. Základem vztahu, jak již bylo řečeno výše, je závazek Pronajímatele přenechat byt k užívání Nájemci, který se mu na oplátku zavazuje platit Nájemné. Nájem bytu vzniká tzv. nájemní smlouvou, která musí mít písemnou podobu.
Nájemce je v nájemním vztahu vůči Pronajímateli typicky slabší smluvní stranou, například z důvodů ekonomických (pronajímatel zpravidla disponuje větším majetkem než nájemce) či z důvodu horší orientace v právní úpravě, zejména v případě, kdy Pronajímatel pronajímá pravidelně větší množství bytů. Z tohoto důvodu se zákonodárce rozhodl chránit Nájemce četnými zákonnými ustanoveními mířenými v jeho prospěch. Namátkou se jedná o možnost výpovědi nájmu ze strany Nájemce při změně okolností (v praxi se tato možnost blíží výpovědi bez udání důvodu) oproti Pronajímatelovým značně omezenějším důvodům výpovědi (§ 2286 a násl. OZ), omezení zvyšování nájemného (§ 2249), omezená výše jistoty společně s nárokem na úroky z ní (§ 2254) a mnoho dalších.
Podnájem je na rozdíl od nájmu zákonem definován pouze velmi stroze, což způsobuje četné spory v jeho chápání i mezi právními odborníky a soudy. Pojďme tedy alespoň k tomu málu, co určuje o podnájmu zákon – dle § 2215 se jedná o nájemcem zřízené užívací právo k věci třetí osobě (podnájemce). Platí, že toto právo může být zřízeno výlučně se souhlasem pronajímatele, s výjimkou případu podnájmu bytu, kdy Nájemce sám v bytě bydlí a podnajímá například pouze pokoj bytu. Problémem podnájmu je fakt, že ačkoliv je v realitě Podnájemce vůči Nájemci často slabší smluvní stranou, zákon mu nepřiznává stejnou ochranu jako Nájemci ve vztahu vůči Pronajímateli.
Navíc platí tzv. akcesorita podnájmu vůči nájmu, což znamená, že podnájem končí nejpozději s nájmem. Ta vede k zneužívání podnájmu pro omezení práv slabší strany, kdy Pronajímatel pronajme byt Nájemci, který je například jím vlastněnou právnickou osobou či jeho příbuzným, a ten posléze podnajímá byt dále. Tento nájemní vztah je však pouhou zástěrkou, prostředky z podnájmu plynou na účet Pronajímatele a nájemní vztah je založen čistě za účelem okleštění zákonných práv Podnájemce (faktického nájemce bytu), například k odepření zákonné tříměsíční výpovědní lhůty a povinnosti výpovědi ze zákonem stanoveného důvodu. Na podobném principu fungují i mezi pronajímateli stále populárnější platformy jako Dokonalý nájemník, Ideální nájemce a další, přičemž princip jejich fungování je právního hlediska přinejmenším problematický a budeme se mu věnovat v samostatném článku v budoucnu.
Pokud si tedy v současnosti vybíráte nový nájemní byt, dbejte zvýšené pozornosti, zdali se jedná o nájem či podnájem, protože zdánlivě nicotný rozdíl v sobě skrývá velmi podstatný rozdíl v právní ochraně. Výjimkou není ani situace, kdy se pod slangovým „pronájmem“ bytu skrývá podnájem skrze prostředníka typu Dokonalý nájemník. Pokud si nevíte rady při uzavírání pod/nájemní smlouvy nebo máte pochybnosti o oprávněnosti některých nároků Pronajímatele/Nájemce, můžete se na nás obrátit na emailu office@akberger.cz, telefonním čísle 222 520 807 či na našem Facebooku, kde Vám rádi poskytneme odbornou právní pomoc.
